ভারতের কেন্দ্রীয় বাজেট ২০২৪-২৫-এ বিদেশে বসবাসরত ভারতীয় নাগরিকদের (NRI) সম্পত্তি বিক্রির ওপর কর কাঠামোতে বড় ধরনের পরিবর্তন আনা হয়েছে। এই নতুন নিয়মে দীর্ঘমেয়াদী মূলধন লাভে (Long-Term Capital Gain বা LTCG) ‘ইনডেক্সেশন’ সুবিধা তুলে দেওয়া হয়েছে, যার ফলে তাদের করের বোঝা আগের তুলনায় অনেকটাই বেড়ে যাবে। এই পরিবর্তন কার্যকর হয়েছে ২৩ জুলাই ২০২৪ থেকে।
কী ছিল আগে?
এর আগে, NRI-রা যদি ২৪ মাসের বেশি সময় ধরে কোনও সম্পত্তি ধরে রাখেন এবং তারপর তা বিক্রি করেন, তবে সেই লাভ দীর্ঘমেয়াদী মূলধন লাভ হিসেবে ধরা হত। এই লাভে ২০% হারে কর ধার্য হত, তবে ইনডেক্সেশন বেনিফিট থাকায়, মুদ্রাস্ফীতির ভিত্তিতে ক্রয়মূল্য সমন্বয় করে করযোগ্য লাভ কমিয়ে আনা যেত।
এখন কী হয়েছে?
বাজেট ২০২৪-২৫ অনুযায়ী পরিবর্তন:
২৩ জুলাই ২০২৪ থেকে, ২৪ মাসের বেশি সময় ধরে রাখা সম্পত্তি বিক্রিতে LTCG কর হবে ১২.৫%, তবে আর ইনডেক্সেশন সুবিধা থাকছে না।
এই করের ওপর অতিরিক্ত সারচার্জ এবং ৪% স্বাস্থ্য ও শিক্ষার সেস প্রযোজ্য হবে।
TDS (Tax Deducted at Source) এখন থেকে সম্পূর্ণ বিক্রয়মূল্যের ওপর ধার্য হবে, শুধুমাত্র লাভের ওপর নয়।
একটি উদাহরণ:
ধরা যাক, কোনও NRI ২০১০ সালে ১ কোটি টাকায় একটি ফ্ল্যাট কিনেছিলেন এবং ২০২৫ সালে তা ২ কোটি টাকায় বিক্রি করলেন।
লাভ: ১ কোটি টাকা
LTCG কর (১২.৫%): ১২.৫ লাখ টাকা
সারচার্জ (১৫% ধরে): ১.৮৭ লাখ টাকা
সেস (৪%): ৫৭,৫০০ টাকা
মোট কর: ১৪.৯৫ লাখ টাকা
কিন্তু…
নতুন নিয়ম অনুযায়ী, TDS কাটা হবে পুরো ২ কোটি টাকা বিক্রয় মূল্যের ওপর — অর্থাৎ ২৫ লাখ টাকা (১২.৫%) + সারচার্জ ও সেস মিলে প্রায় ৩০ লাখ টাকা!
এই পরিস্থিতিতে NRI-কে ITR (Income Tax Return) জমা দিতে হবে এবং বাড়তি কাটা TDS রিফান্ড পাওয়ার জন্য আবেদন করতে হবে। এতে দেরি বা ভুল হলে রিফান্ড পেতে দেরি হতে পারে এবং অর্থনৈতিক চাপে পড়তে পারেন বিক্রেতা।
ধরণের ভিত্তিতে করের হার:
লাভের ধরন সম্পত্তি ধারণকাল করের হার TDS হার ইনডেক্সেশন সুবিধা
LTCG (২৩ জুলাই ২০২৪ থেকে) > ২৪ মাস ১২.৫% + সারচার্জ + ৪% সেস ১২.৫% + সারচার্জ + সেস না
LTCG (২৩ জুলাই ২০২৪-এর আগে) > ২৪ মাস ২০% + সারচার্জ + ৪% সেস ২০% + সারচার্জ + সেস হ্যাঁ
STCG (২ বছর বা কম) ≤ ২৪ মাস স্ল্যাব অনুযায়ী + সারচার্জ + সেস ৩০% + সারচার্জ + সেস প্রযোজ্য নয়
NRI-দের জন্য বিশেষ পরামর্শ:
কর বিশেষজ্ঞরা জানাচ্ছেন, NRI-দের যাঁদের ভাড়ার আয় বা মূলধন লাভ করছাড় সীমার নিচে, তাঁদেরও ITR জমা দেওয়া জরুরি। তদুপরি, বিক্রয়ের আগে কিছু গুরুত্বপূর্ণ পদক্ষেপ নেওয়া অত্যন্ত জরুরি:
বিক্রির আগে যা যা করবেন:
Form 13 সংগ্রহ করুন (কম বা শূন্য TDS-এর জন্য)
নিচের নথিপত্র গুছিয়ে রাখুন:
মালিকানা দলিল (Title Deed)
আবাসন অনুমতি পত্র (Occupancy Certificate)
সম্পত্তি করের রসিদ
RERA রেজিস্ট্রেশন
বিশেষজ্ঞ নিয়োগ:
অভিজ্ঞ চার্টার্ড অ্যাকাউন্টেন্ট এবং সম্পত্তি আইনজীবী নিযুক্ত করুন, যাঁদের NRI করব্যবস্থা সম্পর্কে অভিজ্ঞতা আছে।
আরও কিছু গুরুত্বপূর্ণ দিক:
ভারতের ভাড়ার আয় করযোগ্য এবং ITR-এ ঘোষণা করতে হবে।
বিক্রয়লব্ধ অর্থ বিদেশে পাঠানো (Repatriation) বছরে $১ মিলিয়ন পর্যন্ত অনুমোদিত, তবে Form 15CA/CB এবং ব্যাঙ্ক সার্টিফিকেশন আবশ্যক।
FEMA এবং আয়কর আইনের নিয়ম লঙ্ঘন করলে কঠিন জরিমানা হতে পারে।
ভারত সরকার বাজেট ২০২৪-২৫-এ সম্পত্তি বিক্রির কর ব্যবস্থা কিছুটা সরল করলেও, ইনডেক্সেশন সুবিধা তুলে দেওয়া এবং সম্পূর্ণ বিক্রয় মূল্যের ওপর TDS কাটা শুরু হওয়ায় NRI-দের অর্থনৈতিক চাপে পড়ার সম্ভাবনা রয়েছে। সঠিক পরিকল্পনা, নথিপত্র সংরক্ষণ, এবং পেশাদারদের সাহায্য নেওয়া এখন আগের থেকেও অনেক বেশি জরুরি।
